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I “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, detti anche “Rent to buy”, costituiscono una opzione da valutarsi per l’acquisizione degli immobili destinati all’esercizio di attività commerciali aperte al pubblico, in ragione dei presupposti ed effetti collaterali derivanti dall’utilizzo di tale tipologia. La disciplina è stata introdotta con il Decreto Sblocca Italia numero 133 del 2014 convertito in legge n. 164/2014, il cui articolo 23 prescrive requisiti ed effetti dei “contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto”.
La legge non pone particolari vincoli riguardo all’oggetto del contratto, potendo quindi tali contratti riguardare non solo immobili destinati ad abitazione ma anche a fini commerciali e produttivi. La normativa ha mosso dalla ratio di dare impulso al mercato immobiliare, in un momento storico di particolare sfiducia, attraverso l’introduzione di nuove figure contrattuali incentivanti, da un lato, tramite la rimozione di alcuni ostacoli all’accesso di operazioni di acquisto immobiliare, dall’altro, grazie alla previsione di effetti collaterali protettivi/benefici accessori all’operazione.
Il contratto Rent to buy si compone di due segmenti, il primo finalizzato ad assicurare all’aspirante acquirente l’immediato godimento di un immobile a fronte del pagamento di un canone periodico; il secondo, eventuale, riguardante il vero e proprio diritto del conduttore di acquistare l’immobile. Il canone stesso è “spacchettato” in due elementi, che debbono essere espressamente individuati dalle parti in contratto, il primo dei quali costituisce la quota imputata al godimento del bene, laddove il secondo rappresenta una anticipazione del corrispettivo che sarà decurtata dal prezzo finale di acquisto del bene, il cui ammontare risulta già predeterminato in contratto.
Dall’esame della fattispecie, emerge una prima evidente rimozione degli ostacoli di accesso al mercato immobiliare, se è vero che, in tal modo, si consente l’individuazione di un percorso di acquisto anche a chi non possegga ancora le risorse economiche necessarie al trasferimento definitivo. Allo stesso tempo, lo strumento costituisce una opportunità per le attività “nuove” o di recente costituzione, dal momento che il decorso del periodo di godimento, può consentire all’attività di acquisire lo “storico” necessario per l’accesso al credito bancario.
Durata minima e massima
Una opportunità tutt’altro che trascurabile, è la considerazione del fatto che la fase deputata al “godimento” sia sottratta a termini minimi di durata; infatti, il Rent to buy è diverso da un contratto di locazione e dunque non trovano applicazione gli obblighi minimi di durata previsti ex lege per i contratti di locazione, commerciale o abitativa (cfr. Trib. Verona, 12 dicembre 2014). La durata massima, pur non espressamente statuita, si desume dal termine di efficacia della trascrizione del contratto nei registri immobiliari, da effettuarsi obbligatoriamente e corrispondente a dieci anni.
Effetti protettivi della trascrizione per l’aspirante acquirente
Dalla trascrizione discende un duplice effetto protettivo per l’aspirante acquirente, il cui atto precedentemente trascritto risulterà opponibile a terzi sia agli effetti del godimento, che a protezione del successivo acquisto rispetto ad eventuali atti pregiudizievoli medio tempore intercorsi.
Effetti restitutori conseguenti al mancato esercizio della facoltà di acquisto
Qualora l’aspirante acquirente, al termine del periodo di godimento contrattualmente previsto, non opti per l’esercizio della facoltà di acquisto, avrà diritto alla restituzione della parte di canone deputata all’acquisto dell’immobile, che potrà coincidere con l’intera quota prevista a titolo di acconti prezzo già versati, ovvero soltanto con una parte di essa, secondo quanto contrattualmente stabilito dalle parti contraenti. Laddove, altresì, il concedente risulti inadempiente, l’aspirante acquirente avrà diritto alla restituzione dell’intera quota già versata ed imputata a corrispettivo.
Il fallimento del concedente
Un ulteriore effetto protettivo a favore del conduttore, discende dalla esclusione ex lege della facoltà del curatore di poter risolvere il contratto di Rent to buy, nel caso di fallimento del concedente.
Effetti fiscali
Una importante implicazione per il conduttore, discende dal trattamento fiscale delle somme oggetto del contratto. La parte di canone imputata al godimento del bene, risulta fiscalmente assimilabile alla locazione, trovando, per l’effetto, applicazione le relative prescrizioni ai fini delle imposte dirette e indirette. Mentre, la parte di canone imputata a prezzo, rappresenta una anticipazione sul corrispettivo, con la conseguenza che il trattamento fiscale risulta equiparato a quello degli acconti prezzo di successiva vendita immobiliare.
L’autore: Iacopo Annese è avvocato esperto in diritto commerciale, civile e fallimentare presso il Foro di Bologna.
